Miten muuttoketjut paljastavat uudisrakentamisen kaupunkialueen laajuiset vaikutukset?
Asumisen kohtuuhintaisuus on ollut pitkään pääkaupunkiseudun kuntien tavoitteena. Asumisen kalleuteen on esitetty useita ratkaisuja asuntotarjonnan kasvattamisesta erilaisiin asumistukiin, kuten kaupunkien tarjoamiin kohtuuhintaisiin asuntoihin. Eri politiikkaratkaisujen vaikutukset riippuvat siitä, miten asuntomarkkinat toimivat ja miten linkittyneitä kaupunkialueen eri osien markkinat ovat toisiinsa.1
Asuntojen hinnat ja vuokrat muodostuvat markkinoilla kysynnän ja tarjonnan perusteella. Mitä enemmän kotitaloudet ovat valmiita maksamaan tietyn alueen asunnoista, sitä kalliimpia alueen asunnot ovat. Asuntojen hinnat ja vuokrat voivat olla korkeita vain sellaisilla alueilla, joihin kohdistuu voimakas kysyntä ja joilla asuntojen tarjonta on joustamatonta eli asuntoja ei rakenneta lisää korkeista hinnoista huolimatta.
Vaikka asuntotarjonnan kasvattaminen ymmärretään laajasti kohtuuhintaisen asumisen turvaajana, asuinrakentaminen kohtaa usein paikallista vastustusta. Tämä johtuu siitä, että monet asuinrakentamisen mahdolliset haitalliset vaikutukset, kuten viheralueiden väheneminen tai naapuruston ruuhkautuminen, ovat paikallisia ja vaikuttavat erityisesti alueiden nykyisiin asukkaisiin. Näitä paikallisia vaikutuksia myös korostetaan kaavoituksen eri vaiheissa ja niihin keskitytään erilaisissa kuulemis- ja valitusprosesseissa.
”Rakentaminen kuitenkin vaikuttaa koko kaupunkialueen asuntomarkkinoihin uusien asuntojen käynnistämien muuttoketjujen kautta.”
Muuttoketjulla tarkoitetaan sitä, että uuteen asuntoon muuttavan kotitalouden aiempi asunto vapautuu uudelle asukkaalle, jonka aiempi asunto vapautuu taas uudelle asukkaalle ja niin edelleen. Aina kun joltain alueelta vapautuu asunto, alueen asuntotarjonta kasvaa kysyntään nähden. Näin ollen on talousteorian mukaista odottaa, että näillä alueilla hinnat ja vuokrat alenevat verrattuna tilanteeseen, jossa asunto ei olisi vapautunut.
Näitä muuttoketjujen kautta syntyviä uudisrakentamisen laajempia asuntomarkkinavaikutuksia tunnetaan yhä huonosti eikä niihin kiinnitetä juuri lainkaan huomiota, kun tehdään päätöksiä siitä, kuinka paljon rakennetaan ja millaisille alueille asuinrakentamista suunnataan. Tutkimuksemme tähtää tämän tietoaukon paikkaamiseen.
Mitä tiedämme muuttoketjuista?
Asuntotarjonnan kasvattamisen kaupunkialueen laajuiset vaikutukset riippuvat keskeisesti siitä, miten pitkiä ja maantieteellisesti laajoja muuttoketjuja uudet asunnot synnyttävät. Bratu ym. osoittivat, että Helsingin keskustaan (3 km säteellä päärautatieasemalta) vuosina 2010–2019 rakennettujen asuntojen myötä syntyneet muuttoketjut ulottuivat pääkaupunkiseudun pienituloisille ja alhaisten hintojen alueille.2 Sama ilmiö on havaittu myös Yhdysvalloissa.3
Tuloksista voidaan päätellä, että tarjonnan kasvattaminen houkuttelevilla alueilla vähentää muuttoketjujen kautta asuntojen kysyntää pienituloisilla alueilla todennäköisesti alentaen asumiskustannuksia myös näillä alueilla. Bratu ym. havaitsivat myös, että vaikka uusiin asuntoihin muutti keskimääräistä suurituloisempia henkilöitä, muuttoketjuihin osallistui myös keski- ja pienituloisia.4
Mikä tekee tutkimuksestamme uutta?
Tutkimuksessa hyödynnetään Tilastokeskuksen koko väestön ja asuntokannan kattavia rekisteriaineistoja, joiden avulla pystytään muodostamaan uusien asuntojen synnyttämät muuttoketjut. Tutkimuksessa hyödynnetään myös pääkaupunkiseudun kaupunkien vuokrataloyhtiöiden aineistoja, jotka mahdollistavat kaupunkien vuokra-asuntojen roolin tarkastelun muuttoketjujen laajuudessa. Lisäksi tutkimuksessa hyödynnetään yksityiskohtaisia tietoja uusista asunnoista ja rakennuksista kuntien rakennusrekistereistä.
Keskusta-alueiden ulkopuolelle rakennettujen asuntojen käynnistämistä muuttoketjuista ei ole tutkittua tietoa. On tärkeää ymmärtää, millaisia muuttoketjuja syntyy, jos rakentaminen suunnataan alhaisempien asuntohintojen alueille, kuten kaupunkiuudistusalueille, keskeisten alueiden sijaan tai jos rakennetaan korkotuettuja kaupunkien vuokra-asuntoja markkinahintaisten asuntojen sijaan.
Miten tämä hyödyttää pääkaupunkiseudun kaupunkeja?
Tutkimushankkeen tuloksia voidaan hyödyntää kaupunkisuunnittelussa ja asuntopolitiikassa. Tulosten avulla voidaan esimerkiksi arvioida, millaisille alueille muuttoketjujen vaikutukset todennäköisesti leviävät riippuen siitä, millaisille alueille ja millaisia asuntoja (esim. asunnon koko ja tyyppi) suunnitellaan. Tämä mahdollistaa aiempaa paremman arvion uudisrakentamisen vaikutuksista koko kaupunkialueella jo uusien asuinalueiden tai täydennysrakentamiskohteiden suunnitteluvaiheessa.
Tutkimuksen tavoitteena on tuottaa kaupunkien viranhaltijoiden käyttöön analyysityökalu, jonka avulla kaupungit voivat tarkastella toteutuneiden uusien asuntojen muuttoketjuja sekä uusien asuntojen ensimmäisten asukkaiden ominaisuuksia hyvin nopeasti asuinalueiden rakentuessa.
Lähteet
Bratu, Cristina, Oskari Harjunen, and Tuukka Saarimaa. ”JUE Insight: City-wide effects of new housing supply: Evidence from moving chains.” Journal of Urban Economics 133 (2023): 103528.
Favilukis, Jack, Pierre Mabille, and Stijn Van Nieuwerburgh. ”Affordable housing and city welfare.” The Review of Economic Studies 90.1 (2023): 293-330.
Mast, Evan. ”JUE Insight: The effect of new market-rate housing construction on the low-income housing market.” Journal of Urban Economics 133 (2023): 103383.
Viitteet
Piditkö artikkelista? Jaa se ystävillesi.
Kirjoittajasta
